Būsto kainos Lietuvoje šiemet kyla greičiau nei gyventojų pajamos, o nekilnojamojo turto rinkoje vis aktyviau dalyvauja investuotojai. Ekonomistės įspėja, kad dėl to daliai žmonių nuosavas būstas gali tapti dar sunkiau įperkamas. Tad ar verta pirkti dabar, ar geriau luktelėti?
Lietuvoje būstas brangsta dviženkliais tempais
Ekonomistė Inga Genytė-Pikčienė teigia, kad Lietuva nėra išskirtinė pagal bendrą būsto kainų lygį. Vis dėlto mūsų šalį iš kitų išskiria spartus kainų augimas.
Pasak jos, didžiuosiuose Europos miestuose, tokiuose kaip Paryžius, Londonas, Kopenhaga ar Amsterdamas, būstas per ilgesnį rinkos ekonomikos laikotarpį pabrango gerokai labiau. Lietuvoje rinkos ekonomikos istorija trumpesnė, todėl kainų lygis vis dar žemesnis. Tačiau specialistus neramina itin aktyvi rinka.
Pernai ir šiemet būsto paklausa buvo ypač didelė. Pagal sandorių skaičių rinka beveik pasiekė aktyviausią lygį per pastarąjį dešimtmetį. Didesnis aktyvumas fiksuotas tik 2021 metais, kai po pandemijos buvo kilęs netvarus būsto rinkos bumas.
Registrų centro duomenimis, būsto kainų indeksas per metus auga maždaug 15–16 proc., o Lietuvos banko pasikartojančių sandorių indeksas rodo dar spartesnį, net penktadalio siekiantį kainų augimą.
Problema ta, kad būstas brangsta sparčiau nei gyventojų atlyginimai. Dėl to už vidutinę metinę algą galima įsigyti vis mažesnį būsto plotą. Tvari rinkos raida būtų tuomet, jei kainos didėtų lėčiau arba bent tokiu pačiu tempu kaip pajamos.
Rinkoje daugėja investuotojų
Jeigu pernai rinkoje daugiausia dominavo žmonės, būstą perkantys sau, šiemet situacija pasikeitė. Vilniuje, Kaune ir kituose didžiuosiuose miestuose vis didesnę sandorių dalį sudaro investicinio būsto pirkimai.
Lietuvos bankas metų pradžioje skelbė, kad tokių sandorių dalis gali siekti iki 40 proc. Viena iš priežasčių – noras apsaugoti santaupas nuo spartėjančios infliacijos ir rasti, kur pinigus investuoti.
Rinką taip pat veikia FOMO efektas – baimė, kad dabar neįsigijus būsto vėliau jis taps nebeįperkamas. Toks požiūris skatina skubotus sprendimus ir apsunkina paklausos bei pasiūlos pusiausvyrą, reikalingą tvariam kainų augimui.
Kada pirkti būstą?
Jūratė Kalendienė sako, kad vieno visiems tinkamo atsakymo nėra. Jeigu žmogus rado tinkamą būstą ir turi pakankamai pajamų, pirkti galima dabar, nes ateityje tas pats objektas gali kainuoti brangiau arba tapti neįperkamas.
Vis dėlto perkant antrą ar trečią būstą, ypač miesto centre, reikėtų atlikti daugiau skaičiavimų. Pasak ekspertės, lietuviai yra linkę santaupas investuoti į nekilnojamąjį turtą, o tai gali neproporcingai kelti kainas. Todėl verta įvertinti ir kitas galimybes, taip pat apskaičiuoti, kada investicija atsipirktų.
Kalbant apie būsto įperkamumą, pirmiausia reikėtų galvoti apie žmones, kurie neturi nuosavo būsto arba gyvena nepakankamai patogiai. Investiciniai sandoriai neturėtų būti svarbiausias prioritetas.
Būstą be paskolos vis dar perka
Nors dėl dabartinių kainų gali atrodyti, kad būstui įsigyti būtina paskola, taip yra ne visais atvejais. J. Kalendienės teigimu, pernai maždaug pusė naujai įsigytų būstų buvo nupirkta už nuosavas lėšas.
Tai rodo, kad dalis žmonių turi pakankamai santaupų. Tą patvirtina ir duomenys apie bankų einamosiose bei taupomosiose sąskaitose laikomas lėšas.
I. Genytė-Pikčienė atkreipia dėmesį, kad nemažai sandorių finansuojama pardavus jau turimą nekilnojamąjį turtą. Lietuva pagal būsto savininkų dalį yra viena pirmaujančių Europos Sąjungoje, todėl gyventojai turi santykinai daugiau nekilnojamojo turto nei Vakarų Europos šalyse.
Šeimai padidėjus, seną būstą galima parduoti ir įsigyti didesnį, o vaikams išsikrausčius – turimą būstą pakeisti mažesniu ar kitokių savybių objektu. Tokiems sandoriams ne visada prireikia paskolos.
Vis dėlto ilgalaikės demografinės ir urbanizacijos tendencijos didina kredito poreikį. Regionai tuštėja, o jų būsto kainos kyla lėčiau nei didmiesčiuose, kur susitelkusi didžiausia paklausa. Dėl šio skirtumo turimas turtas ne visada pakankamai pabrangsta, kad jo pardavimas leistų lengvai įsigyti būstą mieste be kredito.
Kintamosios ar fiksuotosios palūkanos?
Būsto paskolos paprastai pritaikomos prie konkretaus namų ūkio poreikių. Jaunos šeimos dažnai skolinasi ilgesniam laikotarpiui, tačiau taip pat turi pasirinkti tarp kintamųjų ir fiksuotųjų palūkanų.
Pasak I. Genytės-Pikčienės, universalaus atsakymo, kuris variantas geresnis, nėra. Sprendimas priklauso nuo šeimos finansinės padėties ir rizikos tolerancijos – nuo to, kiek ji pasirengusi palūkanų svyravimams.
Europoje infliacijai viršijant Europos Centrinio Banko siekiamus 2 proc., ECB didina palūkanų normas. Dėl to kyla ir tarpbankinės rinkos rodiklis EURIBOR – trijų, šešių ir dvylikos mėnesių laikotarpiams. Jeigu paskola susieta su kintamosiomis palūkanomis, didėja ir jos aptarnavimo našta.
Namų ūkis turi įvertinti, ar jam priimtinesnės didesnės, bet ilgesniam laikui stabilios fiksuotosios palūkanos, ar jis gali atlaikyti galimus kintamųjų palūkanų svyravimus.
Lietuvos banko įdiegti atsakingojo skolinimo reikalavimai padeda įvertinti klientų galimybes nepalankiomis sąlygomis. Prieš suteikiant kreditą tikrinama, ar namų ūkis galėtų vykdyti įsipareigojimus ir palūkanoms padidėjus. Tai didina gyventojų atsparumą bei riboja galimybę skolintis tais atvejais, kai aukštesnės palūkanos galėtų sukelti finansinių sunkumų.
